Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad in het Eigen Haard-arrest antwoord gegeven op twee prejudiciële vragen die aan hem zijn gesteld. Dit arrest wordt gezien als het nieuwe standaardarrest als het gaat om de vraag of een schuldeiser in geval van een tekortkoming de overeenkomst (gedeeltelijk) mag ontbinden.

Casus

Bij de voorzieningenrechter speelde de vraag of de verhuurder (van sociale huurwoningen), Woningenstichting Eigen Haard, de huurovereenkomst mocht ontbinden omdat de huurder was tekort gekomen. De huurder liet de woning namelijk door anderen dan hemzelf gebruiken, terwijl in de huurovereenkomst stond dat dit niet was toegestaan. Op grond van artikel 6:265 BW (en deze tekortkoming) wenst de verhuurder de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te (laten) ontruimen. De huurder verweert zich onder andere door zich op het standpunt te stellen dat deze tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt. Kortom beroept de huurder zich dus op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW.

Vragen aan de Hoge Raad

De voorzieningenrechter, mr. F.B. Bakels, ex-vicepresident en voormalig raadsheer van de civiele kamer van de Hoge Raad, stelt naar aanleiding van dit aan hem voorgelegde geschil de volgende twee prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

‘1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?

2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?’.

Aanleiding prejudiciële vragen

Voordat ik de antwoorden van de Hoge Raad uiteen ga zetten wil ik u wijzen op de aanleiding van deze vragen. Volgens de wettekst heeft een schuldeiser in beginsel het recht om de overeenkomst te ontbinden in geval van een tekortkoming, althans indien de schuldenaar de gelegenheid heeft gekregen om wel na te komen en dat alsnog niet heeft gedaan (of de schuldenaar blijvend of tijdelijk onmogelijk in verzuim is). De schuldenaar kan echter nog onder ontbinding uitkomen wanneer hij of zij kan aangeven dat ‘de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt’. Dit is de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Bij de totstandkoming van dit artikel in 1978/79 sprak de wetgever over ‘vrij zeldzame’ gevallen van een onrechtvaardige ontbinding. Dit insinueert vergaande mogelijkheden voor schuldeisers om in geval van een tekortkoming te ontbinden. In hedendaagse literatuur wordt het echter ter discussie gesteld dat bij in beginsel bij iedere tekortkoming ontbinding kan worden gevorderd. Eén van de auteurs die de discussie aanwakkert is mr. F.B. Bakels, de in deze zaak toegewezen voorzieningenrechter. Bakels stelde dat ontbinding een zeer ingrijpende maatregel is welke pas zou moeten mogen worden toegepast als geen minder vergaande maatregelen (zoals nakoming en schadevergoeding) alternatief kunnen bieden. Dit wordt ook wel de leer van het redelijk alternatief genoemd.

In de praktijk werd in beperkte mate al afstand genomen van het standpunt dat elke tekortkoming tot ontbinding zou kunnen leiden en dat ontbinding enkel in zeldzame gevallen onredelijk zou zijn. Het werd echter niet geheel duidelijk of er voor een vordering tot ontbinding sprake moest zijn van een voldoende ernstige tekortkoming (ook wel ’fundamental breach’), wat bewezen diende te worden door de schuldeiser. Of dat ontbinding bij iedere tekortkoming gevorderd kan worden en dat dit in bepaalde gevallen onredelijk kon zijn. En in dat laatste geval wanneer ontbinding nou precies onredelijk zou zijn. Dit arrest brengt daar meer duidelijkheid in.

Antwoord en motivering van de Hoge Raad

In haar motivering houdt de Hoge Raad in eerste instantie vast aan de structuur van artikel 6:265 BW, namelijk dat de schuldeiser een tekortkoming (en eventueel verzuim) moet aantonen en dat de schuldenaar moet stellen en bewijzen dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Vervolgens geeft de Hoge Raad aan dat de tenzij-bepaling niet terughoudend dient te worden toegepast, waardoor de tekortkoming rechtvaardig moet zijn om tot ontbinding te kunnen leiden. Dan volgt logischerwijs de vraag wanneer de tekortkoming rechtvaardig is om tot ontbinding te kunnen leiden. De Hoge Raad geeft aan dat daarbij alle omstandigheden van belang zijn. Met andere woorden, het gaat dus niet enkel om de aard of betekenis van de tekortkoming en dat niet op voorhand is te zeggen wat daarbij het meest bepalend is. Het antwoord op de eerste vraag is hiermee bevestigend komen te leiden, maar daar worden wel veel nuances bij gegeven door de Hoge Raad.

Op de tweede vraag in hoeverre bijzondere eisen moeten worden gesteld aan het ontbinden van sociale huurwoningen wordt niet heel uitgebreid ingegaan. Aangegeven wordt dat er wel degelijke specifieke belangen spelen, maar dat de tenzij-bepaling bij het meewegen daarvan genoeg mogelijkheden biedt. Ook wordt aangegeven dat wanneer de huurder van een sociale huurwoning niet reageert op een ontbindingsverzoek, de rechter alle belangen zal moeten afwegen.

Conclusie

Al met al wordt er nog geen uitsluitsel gegeven in welk geval wel en in welk geval niet ontbonden kan worden. Enkele nuances zijn echter wel duidelijk geworden. Denk daarbij aan het feit dat de tenzij-bepaling niet terughoudend hoeft te worden toegepast en dat daarbij alle omstandigheden van het geval meegewogen dienen te worden, waarbij niet op voorhand is te zeggen welke omstandigheid van grootste belang is. Dit is uiteraard afhankelijk van de casus.

Door: J.P. Voorn